梁文道:《地产霸权》

港人仇富  都是高地价政策惹的「祸」

这十多年来,香港人对富豪的看法起了非常大的变化。说来也很奇怪,我记得十至二十年前的时候,大家要是说起某些超级富豪,比如说李嘉诚,你打的你跟的士师傅聊天,一说起李嘉诚都竖起大拇指说好,直叫李超人。为什么大家羡慕他、佩服他,白手起家从一个小工厂干到一个世界上数一数二的超级大富豪,但是到了今天香港却出现了很严重的一个仇富心理?

这到底是怎么回事呢?我今天给大家介绍这本书《地产霸权》。《地产霸权》这本书最近在香港书展期间推出,非常非常的轰动,作者潘慧娴,正是这本书之所以轰动的原因之一。

坦白讲,你把这本书全看完就会发现一个观点,其实我们很多香港内行人都知道,但是难得的地方是它提供了大量的事实,更重要的是作者的身份非常有说服力。这个作者是什么人呢?我给大家介绍一下。

潘慧娴,她曾经是香港最大的地产公司及新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助理,做了八年的事,后来加入了另一个大的发展商嘉里建设,负责土地和物业的股价跟收购,参与规划和契约修订的工作,因此她对香港的地产业的运作非常熟悉。然后,她又到了加拿大卡加利市任职石油土地收购代理工作,使她在香港、加拿大两边都有非常丰富的地产工作经验,而且是第一手的,是最贴近这些超级富豪身边,了解整个集团日常业务的运作。

《Land and the Ruling Class in Hong Kong》

她就在2007年的时候,首先用英文出版了这本书的原文版,当时这本书叫《Land and the Ruling Class in Hong Kong》就是《土地以及香港的统治阶级》,并在加拿大得到了「加拿大书评年鉴」的年度学术书籍评选奖。现在被译成中文真是来的非常及时,因为香港人越来越关心香港地产集团跟香港的贫富悬殊到底是不是有关。

我们来看一看。一开始在前言里,潘慧娴为这个中文版加了非常多的材料。里面就说到,2009年的时候香港人均本地生产总值是跟瑞士一样的,很厉害吧,接近43000美元,但是香港贫富差距的坚尼系数却高达43.4,仅次于中非共和国的43.6,而高于中国内地的41.5。香港是居住成本第三高的亚洲城市,是置业成本第四高的国际都会,比东京还高,香港零售商铺租金的高昂在全球排名第二,这个是一种病,她认为,这个病叫做高地价政策。

还没完呢,2009年,香港700万人里面有123万人是在贫困线以下,也就是说,在香港走到街上去旅游、购物去玩也好,你看到的7个人里面,有一个人他的收入其实是在贫困线底下的。还有,10万人居住在环境恶劣的笼屋。笼屋是什么?是这样的,香港有些老街区、老楼房非常陈旧。它里面会把一些小房间,比如房间大概是20平米,把它隔成一个一个像做火车的硬卧一样的床铺,大概有3层床铺,一层床铺用个笼子把它围起来,这个就当做一个房子租出去,也就是一张床大小的一个空间,然后你在里面吃、睡、住,这就是你的房子了。

为什么住这样的房子呢?那当然是因为你负担不起一个比较宽敞的空间,一个正常的空间,而住这样的地方的人多半是一些非常穷困的人或者年纪大、失去工作能力、又没有人照顾的人。香港老人的社会福利又不太好,那么所以就有不少上了年纪,失去工作能力的退休人仕住在这样的笼屋里面,潘慧娴告诉我们这种人有10万人。

反观李嘉诚,新鸿基的郭氏兄弟,还有李兆基这些超级富豪,登上了福布斯富豪榜,跻身全球50大富豪之列,资产净值分别是1260亿港元,820亿港元以及700亿港元。与2003年的资产净值比较,李嘉诚的财富增长了107%,这很厉害。到了2010年5月,这些经济巨头,她所说的这六大家族,他们控制了香港股市总市值的14.7%,而在1991年到1994年期间,70%的香港新落成的私人房屋是来自7家地产商,55%来自其中的4家。

为什么会出现这样的一个状况,到底这里面有没有一个垄断的问题呢?作者就指出了一个香港很多人知道的问题,就是香港的高地价政策。高地价政策是怎么回事?它缘起实际上是1984年的中英联合声明,当时中国政府害怕港英政府把香港最重要的资产,就是土地,在他们撤出前大量的抛售,使得后来的特区政府没有足够的土地储备发展,也没有足够的土地卖地的收入来源作为财政的支撑;而另一方面英国政府也有动机,希望香港的楼价慢慢高起来,显得香港人好像对香港经济非常有信心似的。于是当年开始规定每年的土地供应只有50公顷,使得在1985年到1997年的之间,香港的土地价格不断的飙升。

卖地的收入就成为政府的主要收入来源,而不是税收,因此可以使得香港维持一个自由经济港的美名,就是非常非常低的税收,好像对商人来讲非常好,那是因为政府不靠收你的税来挣钱,而是靠卖地。但是问题就来了,这个卖地的收入这么高也就是土地价值高,土地价值高楼房就贵,租金也贵,在另一方面增重了大家的营商成本跟生活成本,哪怕你交的税其实并不多。因此很多人就认为,香港的高地价政策其实是让所有的商户跟平民小百姓在交一种间接税。

香港不搞「强制拆迁」 政府「巧取豪夺」有高招

昨天我们说到香港的高地价政策,其实是今天香港很多产业无法发展的主要原因--地价成本太高了。我举个简单的例子,各位来香港旅游也许不知道,你在餐厅坐下来吃顿饭,你给的这笔钱里面大概有五到六成,其实是给这个东家拿去交租金的。

你算算你吃的这顿饭,比如说你吃一顿饭给了港币100块,里面有50块拿去交租,剩下50块是什么呢?就是水电、火啊、煤气、燃料,然后这个人工,最后剩下一个食物成本。那你可以想象这个店家如果多赚点钱的话,他能够做的是什么,要不就是提高价钱,但你负担不起,要不就压低价钱,但是也同时压低食物的成本。

终于香港现在出现一个问题,就是我们都感觉到日常在街上吃东西,水平是日益下降,除非你非常有钱出几千块钱一顿饭,那你去吃那些米芝莲三星没问题,是不是?在食物上你就能看出香港的贫富差距的严重了。

我们继续介绍这本潘慧娴的《地产霸权》,她在里面提到,这些地产商当年就是非常积极的、非常聪明的,在很好的机会入市,那是资本家的聪明,不可怪他们,但是后来的情况就不一样。比如说,1999年香港特区政府居然在没有公开招标的情况下,把一个很珍贵的数码港地皮批给李泽楷的电讯盈科,说是要发展高科技产业,最后变成了一栋非常昂贵、有无敌海景的贵价豪宅楼房。

香港除了卖地之外还有另一种处置土地的方法,就是由市区重建旧区,把老百姓的旧房子收购回来,然后把土地转卖给地产商发展。过去这么多年来,香港其实一直有些老地方、老街坊,他们不想搬,但是政府要收他们的地,当然不会像大陆很多地方一样闹强制拆迁。可是有种阴谋诡计,巧取豪夺也不在话下,就是现在政府把强制拍卖的门拦在降低了。过去一个发展商要收购一个大楼,只有九层业主同意卖给它的话,剩下一层反对,发展商都可以申请要强制拿掉他的房子,现在政府帮忙了,把门坎降至八成,也就是说一栋楼10户人家,只要有8个人同意卖给我,另外两个人反对,我就可以不管他了。

旧区重建和地铁站上面的地皮交出去的过程,是没有公开拍卖的。它是公开竞投,各发展商入标,政府的部门就内部闭门考虑。他们考虑就比如说第一是财政实力,这财政实力当然是越大的发展商越有实力,越有机会中标。第二,还要看你过去的往绩,就是说你过去赚不赚钱啊?你过去能赚钱,我就给你,所以搞来搞去,始终都是一些大地产商能够拿到这些重建的地皮,跟地铁站上盖交通位置最好的黄金地点的地皮。于是他们就会更加坐大,而政府又没有公平竞争法去处置他们,所以说香港是个自由港,但是香港其实在很多方面并不符合资本主义所讲的这种追求完全竞争市场的一个理念。

在一些楼市高峰期的时候,香港的公开土地拍卖会很好玩的。拍一个特别小的,不起眼的小地皮,这时候一些小型发展商,觉得这总算轮到他们有口剩饭吃了,有机会进去投标拍卖,你就会看到像长江实业这些大集团他们也派人进去举手,但其实他们并不是真的想要那块地,他们是要把地价一路抢高,10亿,15亿这么上去,在非常恰当的时期他举一举手,让他家上一个亿、两个亿,甚至三个亿。把地价抬高干嘛呢?它给市场制造出来一个讯息就是,你看,这个交头非常旺盛,投资的地产商都觉得未来地皮会越来越贵,盖的楼房出来也会越来越贵,于是这些大地产商囤积起来的楼盘、楼房的价值就凭这么一个两个简单举手动作,又可以进一步推高了。

不止如此,真正讲到垄断我们必须注意香港的一些地产集团,还有各种各样的行业,各种各样的经营。比如说像香港的电力公司,香港电灯,整个香港岛都是他一家独吞。香港的电力不是一个完全竞争的市场,不像欧美等国家开放电网,我们是两家公司瓜分了香港跟九龙两大块地方。煤气也是一家公司独占、几个公共大巴公司也是几家地产商的、香港两个最大的连锁超级市场也是两个大地产商的。这就是一个横向的垄断,使得很多小资本的经营者,很难进入这个市场里面跟他们玩。

这书里面举了一个非常有名的案例。当年香港商人黎智英开了一个网上购物的「苹果促销」,想用网络的方法去对抗两大超级市场,结果这两大超级市场就反过来威胁那些卖货品给超级市场的供货商说,「如果你们敢拿货交给他,我们就不跟你买」,用这样的方法逼黎智英要向海外买可乐回来供应给香港的市场,当然他就撑不下去了。事实上,大陆现在开得到处都是的家乐福,当年也来过香港,还是干不过这两家,因为他们就是有办法去压迫供货商。

不止如此,我们还要注意香港的租金高昂,是只升不降的。例如说2003年SARS的时候,当时香港经济非常糟,小食品店、餐厅、卖东西、零售商苦不堪言,于是他们向业主提出减租的要求,但是绝大部分都被拒绝了。相反的经济好的时候他加租是毫不犹豫的,所以这个租金是有的加,减的情况非常少。

还有一种情况就是他租给你,他还要收跟你的盈利挂钩的租金,也就是说你卖衣服,你必须每个月向你的业主报告,赚了多少钱,然后他收取的租金要跟你的业绩来衡量,也就是说你赚钱赚多了,他的租金就要更多。

另外,在香港买房子的人不可不知道,你千万别以为买了那个房子之后,从此之后你就跟这个发展商没关系了。不是的,因为他每个月还要收取你15%左右的管理费用,管的是比如说扫扫垃圾什么,但是这些东西到底值不值15%,这些保安到底值不值这个价钱呢?不管了,反正也是经济好的时候他还要增长,你买了一套房子,但是卖房子给你的这个人,以后一辈子还要继续每个月赚你的钱。

【来源:开卷八分钟】

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